Bydlíte v nájemním bytě? Svěřil se Vám někdo se známých, že má obavy kvůli hrozící výpovědi z nájmu bytu dané pronajímatelem, který s ním nejedná zrovna v rukavičkách? A začali jste se sami bát toho, že by Váš nájemní vztah mohl skončit dřív, než byste si přáli? Pak je tento článek právě pro Vás.
Jedním z důležitých kritérií pro možnosti pronajímatele jednostranně ukončit nájemní vztah, je to, zda byl nájem bytu sjednán na dobu určitou či neurčitou. To pak také do určité míry ovlivňuje okruh zákonných možností pro výpověď z nájmu bytu. Na druhou stranu zákon upravuje i určitý okruh jednání, která mohou být důvodem pro výpověď z nájmu bytu vždy, a to bez ohledu na to, zda se se jedná o nájemní vztah na dobu určitou či neurčitou. Jaké jsou tedy tyto obecné společné důvody pro oba typy nájemních vztahů?
Zákon upravuje dvojí okruh důvodů, pro které může pronajímatel ukončit nájemní vztah na dobu určitou i neurčitou. Předně je to z důvodů uvedených v ustanovení § 2288 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění, kterými jsou:
- Porušení povinností nájemce vyplývajících z nájmu hrubým způsobem
- Odsouzení nájemce pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, v němž se nachází nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází
- Má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt již nebude možné vůbec užívat
- Existuje-li jiný podobně závažný důvod pro vypovězení nájmu
Ačkoli se může daný výčet jevit jako taxativní, při bližším zkoumání lze zjistit, že ohraničení důvodů pro výpověď z nájmu bytu danou pronajímatelem je poměrně široké a bude do značné míry záležet i na konkrétních okolnostech daného případu. Předně porušení povinností nájemce hrubým způsobem může mít řadu podob a bude záviset na individuálním posouzení každého jednotlivého případu. Ani veřejný zájem, pro nějž má být byt vyklizen a v důsledku čehož může být nájemci nájem vypovězen, není v zákoně přesně definován. Typicky ale o něm bude rozhodovat některý z orgánů veřejné moci. Prakticky může jít o rozhodnutí orgánu veřejné moci o demolici domu, v němž se byt nachází anebo o změnu způsobu jeho využití. Kromě výše uvedených široce vymezených důvodů pro ukončení nájmu bytu zákonodárce uvádí, že důvodem pro výpověď nájemního vztahu na dobu určitou i neurčitou může být i jiný podobně závažný důvod. A zde již zákonodárce ponechává zcela na volné úvaze orgánu, který by případně rozhodoval o platnosti výpovědi z nájmu bytu, tj. na soudu, aby v konkrétním případě rozhodl, zda porušení smluvních povinností nájemce dosáhlo takové intenzity, že po právu může být považováno za hrubé, a tudíž že zde je dán důvod pro výpověď z nájmu bytu.
Kromě výše uvedených důvodů pro výpověď z nájmu bytu danou pronajímatelem v případě nájmu sjednaného jak na dobu určitou tak i neurčitou, zde ještě existuje zvláštní okruh důvodů pro řádné vypovězení nájmu na dobu neurčitou s tříměsíční výpovědní lhůtou, Jedná se jednak o případy, kdy má být byt užíván pronajímatelem nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, a jednak o situace, kdy potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni. Na druhou stranu je třeba připomenout, že změna vlastníka bytu, tj. změna pronajímatele, není důvodem pro výpověď z nájmu bytu řádnému nájemci.
Druhým zásadním okruhem důvodů, pro které může pronajímatel dát nájemci výpověď z nájmu bytu, jsou situace, kdy podle zákona dojde ke zvlášť závažnému porušení povinností nájemce. Ani u tohoto druhu porušení povinností zákon nedefinuje žádný taxativní, ucelený okruh případů, ale poskytuje pouze demonstrativní výčet. Půjde tedy především o situace, kdy Nájemce nezaplatil nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.
Je na místě podotknout, že zatímco porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem v sobě nese možnost jakési sankční výpovědi bez výpovědní doby, kdy je nájemce povinen byt vyklidit a předat pronajímateli bez zbytečného odkladu (nejpozději však do 1 měsíce), v případě jakékoli další výpovědi nájmu ať již na dobu určitou či neurčitou činí výpovědní doba vždy 3 měsíce.
Jako určitou pojistku pro nájemníky při jakékoli výpovědi nájmu bytu lze považovat zákonnou možnost domáhat se u jakékoli výpovědi z nájmu bytu její neplatnosti u nezávislého a nestranného soudu. Ačkoli se tedy může zdát, že důvodů, pro které Vám jako nájemníkovi může pronajímatel ukončit nájemní smlouvu ať již na dobu určitou či neurčitou je celá řada, existují v zákoně pojistky pro to, aby nedocházelo ke zneužívání tohoto institutu, přičemž soudy zásadně pamatují na to, že nájemce vystupuje při nájmu bytu vůči pronajímateli jako svého druhu slabší smluvní strana.
Autor: Mgr. Michael Škurka