Nájemník, který si v různých ohledech dělá, co chce, je často neštěstím pro majitele bytu, ve kterém bydlí, tak i pro své okolí. Jak je ale možné zjednat nápravu a co se může nájemníkovi stát, když si zkrátka nedá říct? Zákon chrání nájemníky víc, než by s možná na první pohled mohlo zdát. Proto je dobré vědět, jaká jsou jejich práva a co je potřeba udělat proto, aby nájemník nebyl noční můrou pro majitele bytu ani pro své okolí.

Tak jako v každém jiném právním vztahu i při nájmu bytu mají obě smluvní strany vzájemná práva a povinnosti. Způsob a intenzita jejich porušení může přinést různě závažné následky, o nichž se hodí vědět. Bylo by totiž chybou myslet si, že je jednoduché nájemní vztah rychle a bezproblémově ukončit, aniž by k tomu měl pronajímatel opravdu podstatné důvody.

Občanský zákoník účinný od roku 2014 upravuje 4 stupně porušení povinností nájemce. Předně jde o „běžné“ porušení povinností nájemce, s nímž zákon nespojuje žádné významnější sankce. V zákoně jsou pak vyjmenovány dva druhy jednání, kterým může nájemce porušit svou povinnost závažným způsobem. Kromě toho může nájemce hrubě porušit svou povinnost a konečně ji může porušit zvlášť závažným způsobem. Stojí za to vědět, čím se tyto na první pohled podobné výrazy liší a jaké z toho plynou pro nájemce a pronajímatele práva a povinnosti.

Pokud jde o porušení povinností nájemce závažným způsobem, jde jednak o situaci, kdy nájemce ví, že v bytě nebude přítomen po dobu delší než 2 měsíce a tuto skutečnost, neoznámí včas pronajímateli. V případě takové nepřítomnosti, kdy bude byt nájemci obtížně přístupný je spolu s včasným oznámením své nepřítomnosti povinen určit a označit pronajímateli osobu, která po dobu nájemcovy nepřítomnosti zařídí možnost vstupu do bytu v případě, kdy to bude nezbytně zapotřebí. Druhým případem porušení povinností nájemce závažným způsobem je neoznámení přijetí nového člena do domácnosti ze strany nájemce, tzn. neoznámení zvýšení počtu osob žijících v bytě. Ačkoli zákon nájemci ukládá povinnost učinit tak bez zbytečného odkladu, o závažné porušení povinností nájemce půjde až tehdy, pokud tuto skutečnost nájemce neoznámí pronajímateli do dvou měsíců od okamžiku, kdy nastala. V praxi bude toto ustanovení zákona obtížně vymahatelné, protože bude na pronajímateli, aby prokázal, že nájemce přijal nového člena do své domácnosti a že tato skutečnost existuje déle než dva měsíce, aniž by o tom nájemce pronajímatele informoval. Problém představuje i ta skutečnost, že zákon nevyžaduje, aby oznámení nájemce o zvýšení počtu osob žijících v bytě bylo vůči pronajímateli učiněno písemně. Nájemcům však lze písemnou formu jedině doporučit. Občanský zákoník nikde výslovně neuvádí, co se stane v případě, že dojde k opakovanému závažnému porušení povinností nájemce a zda by vůči němu mohl pronajímatel uplatnit důvod k výpovědi z nájmu podle ustanovení § 2288 odst. 1 písm. d) a dát nájemci výpověď z nájmu bytu s tříměsíční výpovědní lhůtou. Odborníci se však převážně shodují na tom, že opakované závažné porušení povinností nájemce může dosáhnout intenzity hrubého porušení povinností nájemce.

Intenzivnějším druhem porušení nájemní smlouvy je hrubé porušení povinnosti nájemce. Jde o jednání, které není v zákoně nikde jednoznačně vyjmenováno, a tak bude vždy záležet na okolnostech konkrétního případu. Může jít například o situace, kdy nájemce užívá byt v rozporu se smlouvou, nájemce provedl stavební úpravy v bytě bez souhlasu pronajímatele, neoznámil pronajímateli potřebu okamžitých oprav, nájemce neoznámil pronajímateli potřebu oprav bránících obvyklému bydlení, nájemce neučinil nezbytná opatření proto, aby zabránil vzniku další škody v bytě či opakovaně zanedbává běžnou údržbu byt anebo opakovaně nevykonává svou povinnost drobných oprav, popř. neodstranil poškození domu nebo bytu, nájemce dá byt do podnájmu v rozporu se zákonem, nájemce neumožnil opravu a údržbu bytu ze strany pronajímatele. Následkem hrubého porušení povinností nájemce je právo pronajímatele vypovědět nájem, ať už byl sjednán na dobu určitou či neurčitou, a to v tříměsíční výpovědní době.

Nejzávažnějším typem porušení povinností nájemce je zvlášť závažné porušení povinností nájemce. I když se jedná o termín, který v sobě nese pro nájemce mimořádně citelné následky, zákon podobně jako u hrubého porušení povinností nájemce neposkytuje jeho úplnou definici. Některé případy zvlášť závažného porušení povinností nájemce však zákon jasně stanovuje. Jde o situace, kdy nájemce nezaplatil nájemné a úhrady za služby za dobu alespoň tří měsíců, kdy poškozuje byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, kdy způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Tento výčet však není úplný a v každém konkrétním případě může s konečnou platností až soud určit, co je výpověď nájmu z důvodu zvlášť závažného porušení povinností nájemce. V praxi se tak může stát, že by jako zvlášť závažné porušení povinností nájemce mohlo být klasifikováno soustavné jednání, které jednotlivě představuje „pouze“ hrubé porušení povinností nájemce. Zároveň se také část odborné veřejnosti kloní k názoru, že ačkoli zvlášť závažným porušením povinností nájemce může být nezaplacení 3 měsíčních nájmů a úhrady za služby, v případě nezaplacení nájemného a úhrady za služby za dobu 2 měsíců by mohlo být považováno za hrubé porušení povinností nájemce.

Porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem zakládá právo pronajímatele vypovědět nájemní smlouvu okamžitě. Je tomu tak ovšem pouze v případě, že pronajímatel již nájemce na porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem upozornil a dal mu možnost v přiměřené době takového jednání zanechat, popř. napravit jím způsobené následky. Zákon také k ochraně nájemníků dále stanoví, že okamžitá výpověď nájmu bytu musí jasně uvádět, v čem takové zvlášť závažné porušení povinností nájemce spočívá a také poučení o tom, že nájemce může proti takové výpovědi podat do 2 měsíců ode dne jejího doručení námitku k věcně a místně příslušnému soudu. V případě, že nájemce námitku nepodá, je povinen byt vyklidit bez zbytečného odkladu, resp. nejpozději do jednoho měsíce od okamžiku skončení nájmu.

Za zmínku ještě stojí, že podle obecné úpravy smluvního práva platí, že důvodem k okamžitému odstoupení od smlouvy může být také podstatné porušení povinností nájemce. Jde však o obecnou úpravu závazkového práva, která je používána i pro jiné smluvní typy, a tak lze očekávat, že tento právní důvod pro odstoupení od nájemní smlouvy nebude v praxi často používán. Předpokladem pro jeho použití by byla skutečnost, že šlo o takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala.

Jak je vidět z výše uvedeného, v případě, že nájemník zná svá práva a důsledně je uplatňuje, není ani v případě, že porušuje některé své povinnosti, možné rychle a snadno s ním ukončit nájemní vztah.